Rechtliches zum Tiny House

Wissenswertes zu alternativen Wohnideen

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Eines vorweg: Unser Beitrag soll keine Rechtsberatung darstellen, sondern dem interessierten Bauherren lediglich eine Hilfestellung im Bürokratie-Dschungel sein. Wenn Sie Erfahrung im Bau und der Genehmigung eines Tiny House oder ähnlichem haben, freuen wir uns selbstverständlich, wenn Sie uns Ihre Erfahrungen mitteilen. Viele andere Interessenten werden sicherlich davon profitieren.

Die kleinen Minihäuser stammen aus den USA und begeistern auch hierzulande immer mehr Menschen, die sich nach „Downsizing“ bzw. Minimalismus sehnen. Während man tendenziell – sowohl in Amerika als auch bei uns in Deutschland – dazu neigt, immer größer und dekadenter zu bauen (siehe Hobbyzimmer, Doppelgarage, Wellnessbereich usw.) geht die Tiny-House-Bewegung aus Amerika diesem Trend entgegen: Umweltschonend und möglichst autark zu bauen lautet das Motto.

Leider stellen sich dieser vorbildlichen Grundeinstellung in Deutschland jede Menge bürokratische Hürden in den Weg. Wir möchten mit unserem Beitrag keinesfalls vom Bau/Kauf eines Tiny House abraten – im Gegenteil: Wer weiß, worauf er sich einlässt, wird sich leichter den eventuell aufkommenden Hindernissen stellen können.

Die Baugenehmigung

Völlig anders als in den USA stellt sich die Rechtslage in Sachen Hausbau hierzulande dar. Während in den USA zum Teil für Kleinsthäuschen keine Bauvorschriften existieren, muss man sich in Deutschland beinahe alles genehmigen alles. Dies kann sogar für Gartenhäuschen und feste Überdachungen gelten. Davor ist man auch dann nicht gefeit, wenn Sie das Häuschen mobil gemacht haben, es sozusagen bequem innerhalb kürzester Zeit von A nach B bewegen können. Diesem Mythos wird leider noch immer häufig Glauben geschenkt.

Manch ein Tiny-House-Besitzer mag nun vielleicht denken, dass das Minihaus einem Wohnwagen oder Wohnmobil gleichzusetzen ist. Das jedoch entscheidet nicht der Besitzer, sondern ebenfalls die Baubehörde. Sollte sich diese ebenfalls Ihrer Meinung anschließen, bedeutet das für Sie zwar etwas mehr Freiheit – vom wilden Platzieren mitten im Nirgendwo sind wir jedoch auch dann meilenweit entfernt. Auch Wohnmobile- und Wohnwagen dürfen nur auf bestimmten Flächen abgestellt werden (ausgenommen sind selbstverständlich Privatgrundstücke; hier muss Ihnen lediglich der Eigentümer sein Einverständnis geben).

Je nach Bundesland unterschiedlich geregelt

Nachdem das Planungsrecht in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt wird, empfiehlt es sich immer, bei Ihrer zuständigen Baubehörde nachzufragen, bevor Sie einen ersten Schritt wagen. Bei kleinen Gebäuden wie Gartenhäusern oder Carports genügt im Regelfall eine Anmeldung bei der Behörde; bei allem was darüber hinaus reicht, ist eine Baugenehmigung erforderlich.

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Der Bauantrag

Um einen Bauantrag mit all seinen weiterführenden Unterlagen einreichen zu können, brauchen Sie die Hilfe von einem Architekten bzw. einem Fachmann auf dem Gebiet des Bauens (Bauingenieur etc.). Dieser muss den Bauantrag unterzeichnen. Weiterhin werden Unterlagen wie  eine detaillierte Baubeschreibung, Bauzeichnungen und selbstverständlich ein Lageplan Ihres Tiny House beigefügt. Nach Vorlage bei der Bauaufsichtsbehörde (über die zuständige Gemeinde) geht Ihnen der Bescheid zu, ob Sie die Baugenehmigung erteilt bekommen oder ob Ihr Antrag abgelehnt wurde.

Maßgebliche Faktoren

Innen- oder Außenbereich

Ganz entscheidend für die Behörde ist, ob sich das von Ihnen angestrebte Projekt im Innenbereich einer Ortschaft befindet oder ob Sie im Außenbereich bauen möchten. Zweiteres gestaltet sich mitunter als sehr schwierig. Grund hierfür ist, dass für das Bauvorhaben der Flächennutzungsplan geändert und ein Bebauungsplan erstellt werden müsste. Dies wiederum setzt das Einverständnis einiger weiterer Träger voraus, so zum Beispiel die des Wasserwirtschaftsamts oder des Bund Naturschutz und ist demzufolge sehr aufwändig.

Grundsätzlich gilt: Bei uns in Deutschland dürfen lediglich erschlossene Grundstücke bebaut werden. Das bedeutet, dass der Baugrund mit Wasser, Gas, Elektrizität versorgt und an die Kanalisation angeschlossen sein muss. Weiterhin muss der Baugrund ans Wegenetz angeschlossen sein. Der Traum vom wild platzierten Minihäuschen mitten im Nirgendwo wird in unserem Land also definitiv nicht durchführbar sein.

Einverständnis der Nachbarn

Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist das Einverständnis Ihrer Nachbarn in Hinblick auf Ihr Bauvorhaben. Lassen Sie sich dieses Einverständnis bitte immer schriftlich geben und beachten Sie, dass jeder Nachbar sein Einverständnis geben sollte. Liegen die Erklärungen schriftlich vor, stehen die Chancen auf Realisierung bedeutend besser als ohne Unterschriften.

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Wichtig! Sprechen Sie mit Ihren Nachbarn. Das ist nicht nur die beste Voraussetzung für die Genehmigung des Antrags, sondern auch für gute Nachbarschaft.

Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder gar kein Wohnsitz?

Voraussetzungen an den Baugrund

Es ist sicherlich anzunehmen, dass Sie Ihr Tiny House als Erstwohnsitz nutzen möchten. In Deutschland lebendes Personen sind meldepflichtig. Das bedeutet, Sie müssen auch bei einem Umzug ummelden. Doch wann gilt ein Wohnsitz überhaupt als ein solcher? Nicht jede Immobilie ist automatisch ein Wohnsitz. So können gewerbliche Gebäude wie Büros oder Läden beispielsweise kein Wohnsitz sein. Sollten Sie in Ihrem Tiny House also wohnen wollen, müssen Sie den Bau in einem Wohngebiet- oder mindestens in einem Mischgebiet planen. Das Grundstück selbst muss erschlossen sein (oder mindestens erschießbar; bedenken Sie jedoch wieder die dadurch entstehenden Kosten); dies gilt auch dann, wenn Sie Ihr Häuschen völlig autark planen.

Sie haben einen geeigneten Baugrund gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Jetzt können die Planungen in die Tiefe gehen. Erster Schritt ist, sich den Bebauungsplan genau anzusehen. Was entspricht dem gängigen Ortsbild? Wenn selbiges nicht völlig Ihrem Geschmack widerspricht, halten Sie sich bitte optisch zu großen Teilen an die umliegenden Häuser, dann steht der Genehmigung meist nichts mehr im Weg. Möchten Sie jedoch ein auffallendes und aus der Reihe tanzendes Häuschen bauen, kann dies in manchen Ortschaften Grund für einen Ablehnungsbescheid sein.

Was im ersten Augenblick engstirnig erscheint, hat durchaus einen sinnvollen Hintergrund: Stellen Sie sich ein kleines, durch alte Fachwerkbauten geprägtes Dorf mit engen Gassen und viel Kopfsteinpflaster vor. Mitten in diesem herrlichen Kulturschatz soll nun ein enormer kastenförmiger Wohnblock errichtet werden. Dieses Vorhaben würde das Ortsbild empfindlich stören und daher mit großer Wahrscheinlichkeit abgelehnt werden.

Nutzung als Wohnmobil

Wieder etwas anders sieht die Sache aus, wenn Sie sich auf einem Campingplatz anmelden möchten. Hier ist vorab zu klären, ob das auf dem ausgesuchten Platz überhaupt möglich ist. Campingplätze, die als Wohnsitz dienen, müssen nämlich sehr strenge Voraussetzungen erfüllen. In einigen Bundesländern ist es besonders schwierig, seinen Wohnsitz auf einem Campingplatz anzumelden.

Um Ihr Tiny House als Wohnsitz anzumelden, müssen die Voraussetzungen des deutschen Baugesetzbuches und der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes erfüllt werden. Es handelt sich beim Bau/der Errichtung eines Minihauses also tatsächlich um ein Bauvorhaben und ist nicht mit dem Kauf eines Wohnwagens vergleichbar (auch dann nicht, wenn das Tiny House mobil ist).

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Etwas anders verhält es sich, wenn Sie das Häuschen als Ferienhaus nutzen möchten. Sie benötigen zwar auch dann einen Bauantrag, können das Tiny House jedoch auch auf dafür vorgesehene Plätze (Campingplätze, Siedlungen für Ferienhäuser etc.) abstellen.

Unterwegs mit dem Tiny House

Während viele Besitzer der Mini-Häuschen nur davon träumen, auf kleinstem Raum und möglichst autark sesshaft zu werden, möchten andere Besitzer mit ihrem Tiny House verschiedene Gebiete bewohnen. Doch wie verhält es sich mit dem Transport des Hauses auf Rädern, wenn selbiges nicht in die Kategorie „Wohnmobile“ einzustufen ist?

Straßenzulassung

Grundsätzlich gilt, dass jeder, der ein Fahrzeug und/oder einen Anhänger auf deutschen Straßen bewegen möchte, selbiges/-n zur Zulassung anmelden muss – also auch ein Tiny House.

Es gibt ein paar wenige Ausnahmen bei Fahrzeugen, die keinen TÜV, sondern lediglich eine Betriebserlaubnis benötigen. Darunter fallen Anhänger im Schaustellergewerbe (Zirkuswagen), Anhänger im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und fahrbare Baubuden (siehe auch Beitrag Bauwagen).

Die oben genannten Anhängertypen sind jedoch für eine Fahrt ohne TÜV ebenfalls an Bedingungen gebunden. So dürfen Sie den Anhänger lediglich mit einer Höchstgeschwindigkeit von 25 km/h transportieren. Ist das Zugfahrzeug selbst für höhere Geschwindigkeiten ausgelegt, muss der Anhänger mit 25 km/h-Schildern an den Längsseiten sowie an der Rückseite gekennzeichnet werden.

Sicher werden Sie sich nun Fragen, was diese Regelungen für Ihr Tiny House bedeuten? Nachdem keine der drei Anhängertypen die Bedingungen eines Minihauses erfüllt, gelten für Sie als Besitzer/Transporteur die etwas kulanteren Regeln nicht. Sie benötigen für Ihr Tiny House also eine Zulassung. Sollten Sie das Häuschen öfter transportieren wollen, empfiehlt es sich, eine Einzel-Betriebserlaubnis einzuholen. Andernfalls käme auch der Transport mit einem Kurzzeitkennzeichen in Frage.

Arten der Zulassung

Als Wohnwagen

Womöglich planen Sie, das Mini-Haus als Wohnwagen zuzulassen. Das ist zwar möglich, jedoch auch mit einigen Nachteilen verbunden. Lassen Sie Ihr Tiny House als Wohnwagen zu, gilt diese Betriebserlaubnis als nationale Typgenehmigung. Achtung! Bei Auslandsfahrten benötigen Sie eine separate Zulassung gemäß den Bestimmungen in diesem Land oder alternativ eine Genehmigung der europäischen Rahmenrichtlinie 70/156/EWG (EG-Typgenehmigung).

Ein gravierender Nachteil in der Zulassung als Wohnwagen liegt in den Konsequenzen bezüglich der Versicherung. Bitte informieren Sie sich hierüber ausgiebig, bevor Sie sich für diesen Weg entscheiden.

Weiterhin möchte im Grunde jeder Besitzer eines Tiny House selbiges als dauerhafte Wohnstätte nutzen und die Minihäuser ebenso vor den Behörden als auch in der Gesellschaft als solche anerkannt bekommen. Mit der Eingliederung in die Kategorie Wohnwagen dürfte die Anerkennung als vollwertiges Haus und damit als dauerhafte und anerkannte Wohnstätte nicht gerade einfacher werden.

Zulassung als gesicherte Ladung

Eine andere Alternative als die Zulassung als Wohnwagen ist selbige als eine ordentlich gesicherte Ladung. Was gemeinhin als ordentlich gesicherte Ladung gilt, beschreibt die Straßenverkehrsordnung wie folgt: „Die Ladung ist so zu verstauen und zu sichern, dass sie selbst bei Vollbremsung oder plötzlicher Ausweichbewegung nicht verrutschen, umfallen, hin- und herrollen, herabfallen oder vermeidbaren Lärm erzeugen kann“. Wichtig: Ein  Anhänger ist noch keine Ladung. Um als solche vor dem Gesetz durchgehen zu können, müssen Sie den Aufbau händisch wieder vom Anhänger trennen können. Dies ist bereits beim Bau/der Planung zu beachten.

Ein Schwierigkeit, wenn das Tiny House als gesicherte Ladung zugelassen werden soll, ist die Versicherung. Im Falle eines Unfalls oder einer Kontrolle liegt die Verantwortung beim Fahrer/Halter des Hauses. Dass die Ladung ausreichend gesichert war/ist, lässt sich jedoch rückwirkend schwer belegen. Wie kann man dieses Problem umgehen? Am besten lassen Sie sich bei der DEKRA zertifizieren. Die Voraussetzungen, eine solche Zertifikation zu erhalten, lesen Sie bitte bei der DEKRA nach.

Das Zugfahrzeug und die Fahrerlaubnis

Kurz und knapp: Aufgrund der Größe, der Höhe und allem voran dem Gewicht eines Tiny Houses kommen herkömmliche PKWs als Zugfahrzeug nicht in Frage. Einige amerikanische Modelle, SUVs, Transporter oder Kleinlastwagen können Ihr Häuschen hingegen für gewöhnlich ziehen. Bitte überprüfen Sie Ihren Fahrzeugschein auf die Positionen 28 und 29 (gebremste und ungebremste Anhängelast).

Wenn nun ein geeignetes Zugfahrzeug bereits steht, muss noch geklärt werden, ob Sie Ihr Häuschen mit Ihrer Fahrerlaubnis überhaupt ziehen dürfen. Wer seinen Führerschein nach dem Jahr 1998 gemacht hat, benötigt für das Fahren eines Zugfahrzeugs samt Anhänger mit einem zulässigen Gesamtgewicht von 3500 kg eine Fahrerlaubnis der Klasse BE oder mehr. Der „normale“ Führerschein der Klasse B reicht also nicht! Ein Vorteil der frühen Geburt: Die ehemalige Fahrerlaubnis der Klasse 3 beinhaltet diese Fahrerlaubnis.

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Wohnen und Freies Parken

Angenommen, Ihr Tiny House wurde als Wohnwagen zugelassen. Dürfen Sie das Gespann überall parken und am Ende sogar darin übernachten?

Parken dürfen Sie Ihr Gespann im Grunde überall, wo selbiges generell erlaubt ist (gilt bis 3500 kg). Parken beinhaltet jedoch nicht das Übernachten. Dies ist zulässig, wenn es nicht dem dauernden Wohnen an ein- und derselben Stelle dient. Das Ruhen und Übernachten im Wohnmobil im öffentlichen Verkehrsraum auf Reisen zum Zwecke der Wiederherstellung der körperlichen Fahrtüchtigkeit ist also erlaubt. Ein einmaliges Schlafen im Wohnwagen/-Mobil, um sich von der Fahrt zu erholen, stellt also kein Problem dar (selbstverständlich gilt dies auch nur für offizielle Parkplätze).

Nun aber aufgepasst: Völlig anders sieht die Sache aus, wenn „campingähnliches Leben“ praktiziert wird, also das Aufstellen von Tischen, Stühlen, das Herausdrehen der Markise oder das Aufbauen eines Vorzeltes. Dies stellt kein Parken mehr dar, sondern gilt als Sondernutzung, die ohne Genehmigung nicht erlaubt ist.

Auch das mehrtägige Übernachten und Abstellen eines Wohnmobils auf einem öffentlichen Parkplatz ist nicht erlaubt, da die Straße nicht mehr vorwiegend zu Verkehrszwecken, sondern zu Wohnzwecken genutzt wird.

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Wildes Campen ist in Deutschland nicht erlaubt!

Die Kommunen können die Nutzung von bestimmten Fahrzeugtypen auf einigen Parkplätzen ausschließen. Dies ist entsprechend durch Schilder gekennzeichnet und muss selbstverständlich berücksichtigt werden. Vorsicht geboten ist zudem abseits von öffentlichen Straßen.

Achtung! Weit entfernt davon ist das Campen in vermeintlich „freier“ Natur. Landwirtschaftliche Flächen, Wälder, Wiesen usw. mögen durchaus ihren Reiz haben – darauf campen dürfen Sie jedoch nicht einfach so. Das Wildcampen gilt in Deutschland als Ordnungswidrigkeit und wird mit einem Bußgeld belangt. Beschädigen Sie jedoch beispielsweise die Wiese oder ein Feld eines Bauern, kann dieser Schadenersatz von Ihnen verlangen.

Fazit: Wenn Sie sich von Ihrer Fahrt ausruhen und lediglich eine Nacht in Ihrem Mobilhaus schlafen möchten, stellt das auf dafür vorgesehenen Parkplätzen kein Problem dar. Wildes Campen hingegen ist in Deutschland verboten und sollte tunlichst vermieden werden, ebenfalls nicht erlaubt ist das mehrtägige Übernachten auf öffentlichen Parkplätzen.

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